¿Cuáles son las 5 claves imprescindibles que un arquitecto en Xàtiva debe dominar si va a realizar algún proyecto en su casco histórico?
A continuación, vamos a explicarte por qué es tan importante que un arquitecto en Xàtiva controle los siguientes 5 puntos:
- Planeamiento urbanístico específico: no existencia hasta la fecha de un plan especial del casco histórico de la ciudad.
- Tipología de licencias: licencia de obra menor o licencia de obra mayor. En el conjunto artístico histórico no se puede tramitar ninguna obra mediante declaración responsable.
- Estudios arqueológicos: por qué y cuándo son necesarios.
- Tipologías constructivas a utilizar: Conservación patrimonial manteniendo la materialidad tradicional.
- Patologías recurrentes en los edificios ubicados en el casco históricos: cuáles son y cómo se pueden atajar.
1. Planeamiento urbanístico que deberá aplicar un arquitecto en Xàtiva
El casco histórico de Xàtiva fue declarado Bien de Interés Cultural (BIC) en la categoría de Conjunto histórico artísticoel 25 de junio de 1982, y cuenta con 13 inmuebles declarados como Bienes de Interés Cultural, así como 17 Bienes de Relevancia Local.
La Ley 4/1998 del 11 de junio del Patrimonio Cultural Valenciano establece, en su Disposición Transitoria Segunda, la obligación de redactar Planes Especiales de protección para los Bienes de Interés Cultural según los artículos 34 y 39 de la misma Ley.
“[…] establecerán las normas de protección que desde la esfera urbanística den mejor respuesta […], regulando con detalle los requisitos a que han de sujetarse los actos de edificación y uso del suelo y las actividades que afecten a los inmuebles y a su entorno de protección[…]”
Actualmente el Plan Especial se encuentra en la última fase para su aprobación definitiva y por lo tanto, los arquitectos en Xàtiva tendrán que guiarse por lo estipulado en el Plan General de Ordenación Urbana (DOGV 02/10/2000) y por la propia Ley de patrimonio Cultural Valenciano.
Esto quiere decir que cualquier proyecto que se quiera realizar en el conjunto histórico de Xàtiva, tendrá que pasar por una Comisión de Patrimonio para poder recibir la licencia municipal de obras. Esto ralentiza considerablemente su obtención.
Por esto último es tan importante que se cuente con un Plan Especial, que agilizará todos los trámites, siendo únicamente necesaria la aprobación por parte de la Conselleria correspondiente para actuar sobre un monumento BIC.
En el caso de los Bienes de Relevancia Local, o inmuebles catalogados o no, no será necesaria la aprobación por parte de la Conselleria, pero sí será obligatoria la comunicación a esta de todas las licencias concedidas por el Ayuntamiento.
2. Tipologías de licencia que se deben tramitar según la tipología de la obra.
La licencia de obra es la solicitud del permiso necesario por parte del Ayuntamiento para poder realizar las obras pretendidas, existen licencias de obra mayor y de obra menor.
Los arquitectos de Xàtiva deben saber que esta tramitación el Conjunto Histórico Artístico se alarga un poco más debido a que una vez registrada la documentación, comienza el siguiente proceso:
1. El arquitecto municipal y el arqueólogo revisan si dicha documentación es suficiente y/o adecuada.
2. En caso desfavorable se solicitará la subsanación de deficiencias hasta la obtenciónn de un informe favorable por parte de ambos técnicos.
3. Posteriormente el proyecto pasará a la Comisión de Patrimonio para que den (o no), la aprobación definitiva del proyecto.
4. Si no se aprueba se solicitarán más requerimientos de subsanación hasta que la Comisión esté conforme con las obras a ejecutar.
5. Una vez obtenida la aprobación de Patrimonio, el arquitecto municipal volverá a informar sobre el proyecto.
6. Por último, el informe favorable del proyecto pasará por Pleno para la obtención de la consiguiente licencia municipal.
En el caso de las obras menores actualmente tramitadas en el casco histórico, en ocasiones el promotor bajo su responsabilidad y mediante declaraciónn responsable: declara que cumple todos los requisitos normativos establecidos para realizar una obra.
No se pueden tramitar de dicho modo debido a laLey 5/2014 de 25 de julio, de la Generalitat de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana. En su artículo 213, apartado h)se establece que:
“son actos sujetos a licencia los de intervención sobre edificios, inmuebles y ámbitos patrimonialmente protegidos o catalogados, cualquiera que sea el alcance de la obra.”
Por lo que los arquitectos en Xàtiva debemos advertir a nuestros clientes de esto para evitar posibles frustraciones por la demora de este tipo de trámites.
3. Cuando un arquitecto en Xàtiva tiene que solicitar un estudio arqueológico
Una de las premisas más importantes que un arquitecto en Xàtiva debe tener claro, es lo que dice el Artículo 62. de la Ley 4/1998 del Patrimonio Cultural Valenciano:
Para poder llevar a cabo una obra de nueva planta, ampliación o reforma en la zona del BIC de Xàtiva, deberá realizarse un estudio arqueológico, ya que probablemente se dé la existencia de restos arqueológicos de interés relevante.
Asimismo, el PGOU de Xàtiva, lo recoge expresamente en sus normas de policía; concretamente en el apartado 3c) del Artículo 8. Obras de nueva planta, ampliación o reforma.
Inicialmente se realizará un estudio previo sobre los efectos que las obras proyectadas pudieran causar en los restos que pudieran encontrarse.
Dicho estudio será revisado por la Conselleria pertinente, quien establecerá los criterios a los que se ha de ajustar la actuación y las obras serán supervisadas por arqueólogo destinado para tal fin por la propia Conselleria.
En todo caso, previa la expedición de la licencia de obras, el arqueólogo municipal supervisará todos los proyectos, estimando si las actuaciones a realizar necesitan la elaboración de un estudio o no. Este informe deberá ser favorable para poder obtener la ya citada licencia.
Por norma general, un arquitecto en Xàtiva estará obligado a la redacción del citado estudio arqueológico siempre que se vaya a realizar remoción de tierras.
Esto puede ocurrir tanto al ejecutar la apertura de una zanja, para la renovación del colector de salida de la red de evacuación de aguas del edificio, como para la formación del foso de un ascensor o para la excavación del terreno en el caso de que sea necesaria la ejecución de cimentación.
4. Tipologías constructivas que un arquitecto en Xàtiva debe conocer para conservar la materialidad tradicional del entorno BIC.
Las edificaciones ubicadas en el entorno BIC en las que intervengan los arquitectos en Xàtiva, se ajustarán a los modos tradicionales de dicha zona:
1. Los elementos compositivos de la fachada tenderán a la verticalidad y a la simetría. Los huecos serán igualmente tendentes a la verticalidad, de madera y con sistemas de oscurecimiento tradicionales (tipo frailero).
2. Los edificios no podrán contar con cubiertas planas hasta una distancia mayor de una de estas dos: o la mitad de la edificada en la última planta o 12m. Las cubiertas inclinadas serán de teja árabe, si es posible recuperadas de las existentes, y tendrán una pendiente de entre el 25-40%.
3. La restitución de los elementos estructurales horizontales deberá recordar la materialidad tradicional de los revoltones, favoreciendo su construcción con vigas y viguetas de madera frente a las de hormigón.
4. En las fachadas se utilizarán los colores tradicionales de la zona del casco según la carta de colores que marca el PGOU y tanto los revocos, como la pintura que se utilice como acabado serán a la cal.
5. La colocación de máquinas de climatización, placas solares o fotovoltaicas no se podrá hacer en las cubiertas. Para poder colocarlas habrá que solicitar permiso previo mediante un estudio paisajístico en el que se justifique que desde el castillo no se pueden ver.
5. Patologías recurrentes que debemos conocer si vamos a intervenir en su casco histórico.
Las patologías más recurrentes que un arquitecto en Xàtiva debe conocer suelen afectar a los edificios en Xàtiva vienen derivadas en su mayoría por el agua; ya sea por las subterráneas, por las de escorrentía o las recogidas de pluviales.
Xàtiva, denominada la ciudad de las mil fuentes, siempre ha tenido abundancia de agua procedente de aljibes naturales y excavados en la montaña, así como del manantial de Bellús, cuya agua se conducía mediante un sistema de abastecimiento ingeniado por romanos y mejorado por los árabes.
El agua entraba a una cota alta y se distribuía por las fuentes de las casas y plazas de la ciudad. El caudal sobrante bajaba por la montaña hasta las huertas.
Todo esto indica que el nivel freático de la ciudad está ubicado en estratos muy superficiales del terreno y esto potencia las siguientes patologías:
1. Asientos diferenciales
2. Humedad por capilaridad
3. Agente xilófagos.
4. Movimiento de tejas en tableros de cañizo y yeso de las cubiertas.
A continuación, os contamos un poco sobre cada una de ellas:
- ASIENTOS DIFERENCIALES: Los edificios del casco histórico, en muchos casos, sufren movimientos y asientos de su estructura debido al lavado del terreno por las aguas de escorrentía procedentes de la montaña, y de las aguas pluviales no recogidas por la red de alcantarillado.
Estos movimientos pueden provocar graves daños estructurales por pérdida resistente de sus cimentaciones, y de forma colateral, en el resto del edificio.
- HUMEDAD POR CAPILARIDAD: Este tipo de humedad proviene del agua que asciende por el interior de los capilares de los materiales desde los cimientos, por estar cerca de las capas del nivel freático. Su altura es máxima en las fachadas norte y noroeste y mínima en las más soleadas.
Las manchas son constantes a lo largo del año y se manifiestan uniformemente en toda la planta del edificio.
Este tipo de humedades si no se tratan bien, pueden llegar a afectar al forjado de la planta primera. La mejor solución para controlar estas humedades es la ventilación constante de los espacios en los que se dan para que se desequen.
Asimismo, es importante utilizar otros sistemas que ayuden en su desaparición tales como cámaras bufas, forjados sanitarios o sistemas de electroósmosis inalámbrica. Estos últimos invierten el ascenso del agua en el interior del material, lo que hace que la humedad desaparezca por completo mientras funciona.
Además de la colocación del aparato que invierte la polaridad del agua se aplica un mortero especial que favorece el secado de los muros previa limpieza de los paramentos existentes que normalmente están enlucidos de yeso. Este material cuando se satura por completo es muy difícil que se deseque.
Otros sistemas utilizados son las barreras impermeables o sistemas tipo aireadores, que contienen la humedad hasta el nivel en el que están colocados pero no por debajo de ellos, por lo que parte de los muros o suelos seguirán afectados por este tipo de humedad.
La humedad por capilaridad genera un ambiente malsano, eflorescencias y salitre, disminución del aislamiento, riesgo de termitas, debilidad estructural y un gasto permanente debido a las constantes reparaciones de las zonas afectadas.
- AGENTE XILÓFAGOS: La estructura de los forjados y de las cubiertas tradicionales de los edificios ubicados en el casco histórico de Xàtiva, están construidas mediante entramados de madera.
La madera es un material muy noble pero con dos grandes enemigos derivados de los efectos provocados por las humedades: los hongos y los xilófagos.
Loa ataques, en la mayoría de los casos, comienzan por aparición de humedades en las cabezas de las vigas ubicadas en las fachadas de los edificios. Esto ablanda la madera por pudriciones derivadas de los hongos y facilita a su vez la aparición de, por ejemplo, las termitas.
Por tanto, es muy importante que en las rehabilitaciones, si se van a cambiar vigas de madera, estas se coloquen de tal manera que potencie la ventilación de sus apoyos.
En el caso que se vayan a reforzar forjados existentes, siempre se ha de colocar una lámina impermeable pero transpirable, para que el agua contenida en el hormigón que se va a verter sobre ella, no afecte a la madera.
No menos importante es el tratamiento que se ha de dar a la madera existente: antixilófagos y fungicida previa limpieza de los elementos, y siempre utilizando productos de poro abierto para que la madera pueda respirar.
En este sentido, los falsos techos que cubren los forjados de madera por su cara inferior, potencian drásticamente la aparición de todas estas patologías.
- MOVIMIENTO DE TEJAS EN TABLEROS DE CAÑIZO Y YESO DE LAS CUBIERTAS: Los posibles movimientos del edificio, la falta de mantenimiento de las cubiertas y sus sistemas de evacuación de aguas, provocan un mal estado generalizado de la impermeabilización de la cubierta. Esto deriva en entradas de agua al interior que potencia exponencialmente los puntos anteriormente desarrollados.
Si estás interesado en transformar un edificio del casco histórico de Xàtiva en tu hogar o tu negocio y quieres que te acompañemos en todo este proceso que te hemos contado, te invitamos a que nos conozcas más a fondo siguiéndonos en nuestras redes sociales o buceando en nuestra web y nos cuentes cuáles son tus preocupaciones.
